Nyeste kommentarer
Stevens notitser
Seneste Illustration
Populæreste kommentarer
Nyeste anmeldelser
Forslag?
Har netop rådgivet ungt par.
Har netop rådgivet ungt par. Kan lige så godt lade det dryppe lidt på degnen. Advis til unge voksne om amortisationsberegning:
Forskellen på at låne 1, 2 eller 3 millioner til et hus er dramatisk.
1 million (har 200.000) bliver ifølge https://www.brf.dk/Privat/Boligkoeb/Beregnere/Hvad-koster-det-at-laane til
a) 10 år, 0,5%: 7.993 kr. før skat pr. måned
b) 15 år, 1%: 5.919 kr. før skat pr. måned
2 millioner (har 400.000) bliver ifølge https://www.brf.dk/Privat/Boligkoeb/Beregnere/Hvad-koster-det-at-laane til
a) 20 år, 1,5%: 9.754 kr. før skat pr. måned
b) 30 år, 1,5%: 7.687 kr. før skat pr. måned
3 millioner (har 600.000) bliver ifølge https://www.brf.dk/Privat/Boligkoeb/Beregnere/Hvad-koster-det-at-laane til
a) 20 år, 1,5%: 14.506 kr. før skat pr. måned
b) 30 år, 1,5%: 11.426 kr. før skat pr. måned
Banker man gælden af, mens man er mellem 28 og 38 år, vil man - fra man er 38 år - få noget, der føles som en arbejdsfri gevinst på 15.000 kr. før skat pr. måned.
Hver måned.
Året rundt.
Det er 20 mandugers eksotisk ferie pr. år. Eller 100.000 årlige kroner til læger uden grænser, hjemmebiograf, muskelbil, hest, Rungsted-rollator eller hvad man nu kan have fået af hobbies.
Eller man kan have opsamlet 1-2 millioner som 45-årig og forsøge sig som kapitalist. Hvis man konsekvent kan lave 10% om året på investering, kan man holde sig arbejdsfri fra det 48. år til dødsdagen.
Så, medmindre I sigter efter stjernerne, er mit bedste råd:
Et billigt hus af passende kvalitet
http://www.edc.dk/sag/4750-lundby/lundby-hovedgade-61-47104659/
Et sikkert og vellønnet job i det offentlige (landbrug og industri er under udfasning, service og bureaukrati rykker!)
http://xn--ln-lka.info/l%C3%A6rer-l%C3%B8n-i-sj%C3%A6lland
Man kan også banke 7.000 kr. af på en lejelejlighed og være i stand til at flytte mere frit. Men det er et 50-års projekt hvor børnene/SOS børnebyerne arver langt mindre end en million.
http://www.edc.dk/sag/4750-lundby/lundby-hovedgade-61-47104659/
Log ind eller registrer dig for at lægge langtidsholdbare, konstruktive kommentarer.
Registrerede brugere får bedre editor og flere likes.
Kolofon
Alt indhold er © de respektive skribenter, illustratorer og fotografer. Kontakt dem ved at klikke på deres navn. Navnet står i toppen af artiklerne. Billeder kommer fra skribenterne, producenter, AI-illustratorer ⟲, emoji- og ikon-pakker og krediteres på artiklerne.
Internetforbrugeren.dk er bygget til videbegærlige dig og for sjov ⟲ af Drupal-folkene fra Vertikal.dk ⟲. Abonnér med RSS (flere muligheder ⟲).
Privatlivspolitiken siger meget tydeligt, at du til en afveksling ikke udsættes for annoncer og tredjepartsovervågning her. Nyd det.
Ingen sponsorerede artikler / no sponsored posts fortæller folk, at Internetforbrugeren ikke gør sig i sponsorerede artikler.
Vi forsøger at vinde på integritet ⟲.
Kommentarer
Tidligere boligsnak her på kanalen: Ok.
Tidligere snik-snak om amortisationsberegning: http://www.fagbladet3f.dk/temaer/digitalt/aca792a2e20844d69ead3c6fbae1f3a9-20121009-myten-udviklingen-gr-s-hurtigt-at-det-bedst-kan-betale-sig-at-leje-computere (nej, man skal heller ikke langtidslåne til forbrugsgoder)
Og bare fordi det er vigtigt: https://en.wikipedia.org/wiki/Progress_and_Poverty#Notable_recognition
http://grundskyld.dk/0-Fremskridt.htm
Og hvis man er typen, der tænker langsigtet, så lad være med at indbetale (ekstra) til pension, men brug først pengene til at afvikle netop denne gæld. Når den er ude af verden, så kan man indhente pensionsopsparingen.
Ikke sikker på det er så godt et råd. 12000kr er ikke en høj husleje in this day and age. Slet ikke for to. Og så er det, som Esben skriver, en god pensionsopsparing. I husleje + pension kan man vist roligt regne med at skulle højere end 12000kr hvis det skal hænge sammen senere. Opsparing i boligen er skattemæssigt gunstigt.
p.s. Hvorfor bruger du ikke samme låneprofil i de tre eksempler?
Jeg holder ikke den samme låneprofil aht. de intenderede modtagere - et ungt par hvor den ene er på SU. De er solidt hægtet af ved "2 mio på 10 år". Hvis jeg skulle skrive en artikel, ville jeg lave en stor tabel med 10-15-20-30 for alle lån..
Hus som pensionsopsparing... Den er svær. Hvad er et gammelt hus værd om 35 år? Hvad er beliggenheden værd om 35 år? Det er det forbandet svært at spå om.
Lånet er det lettere at spå om. Det fortsætter ubønhørligt gennem alle omvæltninger og teknologiske udviklinger.
Claus Dahl - Det at betale renter på et prioritetslån er ikke opsparing i boligen. Det er blot en stor udgift, traditionelt afholdt i håbet om at inflation og stigende boligpriser ville give til mere end blot sukker på havregrøden. Det er nu blevet et overordentligt usikkert sats. Alt for mange sidder i en økonomisk fælde her, eller må flytte med store tab.
Selv har jeg købt et dødsbo efter en gammel mand. Hamrende insolvent, kreditforeningen måtte æde et tab som var større end hvad jeg betalte (uden lån). Mit gæt er at han var ked af det ved tanken om at terminsydelserne gik til en økonomisk møllesten om halsen.
Men huset er godt og billigt, for mig....
Renten er meget tæt på nul, regner man inflationen med er den negativ, så jo - det er ren opsparing.
Claus Dahl - Hvis jeg går ind på Totalkredit og beregner, får jeg foreslået 2,5% obligationslån, og det er i kroner og øre slet ikke "meget tæt på nul". Det er langt over den inflation som Danmarks Statistik for 2015 opgør til 0,5%
Så pengene fosser ud af privatøkonomien, for den som køber hus efter hvor smertegrænsen for månedlig ydelse er. Måske endog afdragsfrit lån. Ren opsparing? Nej, sgu.
Det er hasardspil at satse på kraftigt stigende boligpriser, også fordi rigtig mange må forvente at episoder som skilsmisser eller konkurser gør det nødvendigt at sadle om undervejs, og leve med ofte store underskud.
Hvem synes at det er sjovt at stå med stor gæld efter at huset er solgt?
Det er ikke noget med at satse på 'kraftigt stigende boligpriser', det handler om 1) renten er lav, så ingen former for opsparing har det godt for tiden 2) opsparing i boligen er skattebegunstiget og 3) den historiske prisudvikling på boligmarkedet giver en fornuftig gennemsnitlig forrentning på et par procent over inflationen http://www.realkreditforeningen.dk/nyheder/Pages/Nyt/2010/boligpriserne-er-helt-normale-i-historisk-perspektiv.aspx
Så lige præcis i dén situation hvor man planlægger at blive boende i mange år, er ejerbolig en rigtig god idé.
Det modsatte råd i den originale post: Enten at reservere pengene til forbrug eller satse dem på aktier (10% p.a. er forresten crazy fantasi in the long run, mere realistiske tal for rene aktier er 6%-7% langsigtet) er enten uansvarligt (forbrug) eller urealistisk (aktier).
Claus Dahl - Afdragene er opsparing, ja, men når der lokkes med lavere månedlig ydelse via afdragsfrie lån inviteres blot til rentedøden. Enig i at ejerbolig kan være en god ide (har jo selv købt fornylig), men realiteten er at mange har måttet lide store tab i de senere år. Også andre steder end udkantsdanmark.
Hvis jeg selv stod som ung, med behov for prioritetsfinansiering, ville jeg klart gå efter muligheden for at have lånet ude af verden på 10-15 år, netop som Steven Snedker foreslår. Det kunne godt være et dyrt hus, hvis økonomien var til en høj månedlig ydelse, men ikke binding til 30 års betaling af masser af rentekroner.
Ah yes, afdragsfrie lån er another kettle of fish - men det var jo ikke dem Steven snakkede om...
Hey, den første forbrugsmulighed af de 100.000 ekstra om året efter det 38. år er faktisk en voksen og måske ansvarlig måde at bruge pengene på:
"Eller 100.000 årlige kroner til læger uden grænser, hjemmebiograf, muskelbil, hest, Rungsted-rollator eller hvad man nu kan have fået af hobbies.".
Hvis jeg skulle skrive en artikel ville jeg nok proppe "skattebegunstiget pension" ind i denne forbrugsremse. 50k pr. år i 25 år på en pensionsopsparing kan blive til en ret ansvarlig alderdom.
Og nej, hvis man vil leve som kapitalist, må man nok vente til man er 50 og, om alt går vel, investere til 6% i gnst. pr. år. Så kan man skifte fra lønarbejder til kuponklipper og nyde årene mellem 50 og 65 i lediggang.
Da jeg skrev det havde jeg netop hørt to af mine kuponklipper-venner fortælle om 4 år med 20-25% og tænkte at man måske kunne nå 10%. Men nej. 4-7% er klart mere realistisk.
Alle har tjent kodylt med penge de seneste års aktieboom, men det er ikke long term, selv om aktier bliver ved at være godt long term. Tror rækkefølgen er aktier > bolig > obligationer rent afkastmæssigt - men beskatningen på boligopsparingen er klart mest favorabel, så man indhenter meget der, long term.
Nej ikke primært, men pointen er det økonomisk fornuftige i at undgå lange lån, hvad end "bidragsgribbene" måtte gøre for at binde kunder til store renteudgifter.
Den korte udgave er at en bolig kan være en fin investering, men det er generelt ikke nogen sund strategi at investere for lånte penge. Lån kan være en nødvendig del af hvordan huslejen skrues sammen, men investeringen er den del af huset som der ikke er lån på.
Så længe man køber kedelige fastforrentede lån er man på ret kurs.
... så længe de ikke er for lange.
Selv de 30-årige lån er en god idé
Lavede lige en hurtig modelberegning af to muligheder:
1) Køb et hus til 3 mio - lån de 2.4 mio i realkreditinstituttet. Betal dem af over 30 år ved 2.5% p.a. med en bidragssats på 0.6% versus
2) Find et billigt sted at bo (husleje 6000 kr) og invester de penge du får til overs ift scenarie 1 i superduper aktier der giver 7% p.a. over inflationen over alle 30 år
Scenarie 1 giver 1 mio ekstra i formue efter skat om 30 år ift scenarie 2.
Sætter man opsparingen i vejret ved at gøre det på 20 år er det endnu mere udtalt. Så har man 1.5 mio mere i formue efter de 20 år - men har så også bundet betydeligt flere penge i perioden. (3K ekstra hver måned)
Uden at have regnet tallene igennem, lyder det som om du forudsætter en betydelig stabilitet i både økonomi, boligpriser og privatliv. Altså ideelle vilkår, i modsætning til fx hvad der har været virkeligheden i de senere få år.
Uden at anstrenge mig for at være sortsynet, kunne jeg meget vel forestille mig større omvæltninger i verdensøkonomien, der kunne skyde begrebet om "værdier" (og gode investeringer) i sænk, men uden at kreditorerne derfor synes at de lånte penge ikke skal betales tilbage - med renter og måske eksploderende bidragssatser (pga mange tabte lån). De ville udvise stor iver for at rive hvert et hår af skyldnerne.
Det ville ligeså vel ramme mit betalte hus, men uden kreditorer ville jeg blot kunne afskrive værdien til nul, og stadig have helt ok tag over hovedet.
Her er fidusen ved at have investeringer udenfor boligen at de kan omlægges til noget som giver lav risiko til gengæld for at det negative afkast ikke bliver helt så slemt. Det er meget sværere med store lån.
Helle for ikke at være blandt dem som trasker mod en økonomisk snestorm iført sommertøj.
Så "Dyrt hus - 30 år" er bedre end "billig leje - 30 år". Det tænkte jeg nok. Jeg tog også på ejermarkedet så snart jeg havde behov+penge.
Men "billigt hus - 10 år" er vel mærkbart mindre udgift og risiko end "Dyrt hus - 30 år?
Det er svært at sige hvad huse er værd om 30 år. Jeg købte mit hus som en del af den største årgang 30-årige i næsten mands minde. Der var, så vidt jeg husker, 30.000 huse at vælge imellem. Lige nu har vi meget få 30-årige og der er 67.000 huse at vælge imellem
http://ing.dk/blog/billede-af-aeldrebyrden-112542
Så til trods for alle beroligende prognoser om huspriser i 2040 rundt omkring i DK er jeg stadig mest forhippet på at anbefale "billigt hus - 10 år".
Greenspun har også et meget godt rant om huse og økonomisk overlevelse for den bedst egnede https://blogs.harvard.edu/philg/2013/05/15/buying-versus-renting-a-house/
Det er klart at et gennemsnitsafkast på 2% bliver påvirket voldsomt at den timing man har på vej ind og ud af markedet. Købte man i '07 er der lang tid til man får sine 2% mm man bor i hovedstadsområdet.
Men det samme kan man sige om aktierne.
Man kan ikke rigtig bruge amerikanske betragtninger til noget i DK. Skatten afgør hvilken investering der er bedst. I DK favoriserer de opsparing i boligen markant.
Johnnie - jeg tror ikke der er et plausibelt argument for at aktier/obligationer er bedre sikring mod makroøkonomiske katastrofer end fast ejendom. Men selvfølgelig er mine scenarier gennemsnitsbetragtninger.
Iøvrigt så har man jo været forholdsvis uberørt - med et fastforrentet lån - a bumpet i '08 hvis man f.eks købte i '00 og har tænkt sig at blive boende til '20 eller '30.... Man har formodentlig sparet en formue ved at konvertere mens renten var i bund. Det er netop fidusen ved lange fastforrentede lån.
Jeg har nu heller ikke antydet at jeg så aktier/obligation som værn mod makroøkonomiske omvæltninger (som ikke behøver at være katastrofale på mere end lokalt plan. De kan til gengæld vise sig på arbejdsmarkedet, så det bliver helt håbløst at betale terminer på et fastforrentet lån. Eller bare "detaljer" som sygdom, skilsmisse eller andre ønsker til livsstil.
Ved at undgå at svinebinde min økonomi til lange lån, får jeg muligheden for en fremragende økonomi (når det er betalt), samt en meget kortere periode hvor jeg kan risikere at det bliver voldsomt generende at være stavnsbundet til et hus, hvor markedsprisen er langt under lånet. Apropos mit hus hvor ejeren kun "undslap" den økonomiske tommeskrue ved at dø.
Så ja, opsparing i boligen er en god idé, men opsparing sker ikke ved at betale renter på lån. Derfor helst et kort lån med store afdrag. Så klinger det i friværdien.
Og når nu der faktisk kan fås rigtig gode huse der egner sig til korte lån, uden at være blandt de højtlønnede, så er det bestemt en relevant overvejelse at se frem til en stor økonomisk uafhængighed indenfor en ikke alt for lang tidshorisont, og uden at det hænger på om huspriserne er steget som forudsat.
En af dem jeg rådgav sigter mod en stilling som lærer. Det er 30.000 pr måned. Den anden bliver nok arbejdsløs i længere perioder. husejeri er alligevel muligt med kort lån. 7-10k til huset. 10k til forbrug. Gældfri som 38-årige. Måske med et hus, der kan sælges til 0,8 million. Måske 0,4 eller 1,2. Det er godt nok svært at spå om fremtiden.
Men bankerne kan ikke lide det iflg.: https://www.facebook.com/permalink.php?story_fbid=213068882408155&id=100011151343762
Berlingske tror mere på ideen: https://plus.google.com/u/0/+BjarnePanduroTveskov/posts/S8MusdDBFfr
Tilføj kommentar